19 тем · ~85 минут · 56 тестов
Лекция «Коммерческая недвижимость: базовая сделка — вход риелтора в сегмент, где комиссия выше, а правила другие»
Нежилой объект — это три независимых признака в реестрах, три существенных условия договора и строка НДС 22 %, которой в жилой сделке не было. Незарегистрированный долгосрочный договор связывает стороны, но лишает арендатора преимущественного права и защиты при смене собственника. Пошлина организации — 44 000 ₽ против 4 000 ₽. Девятнадцать тем для риелтора, который берёт первое помещение под магазин, офис или склад.
Для кого
Для практикующего риелтора жилой вторички или новостроек, который берёт первую сделку с нежилым объектом: аренду магазина, офиса, склада или помещения свободного назначения, реже — продажу готового арендного бизнеса. Навык показа и переговоров предполагается, юридической и налоговой подготовки не требуется: нормы приводятся дословно и разбираются на ситуациях сделки. Про инвестиционный выбор «покупать или нет», апартаменты, наём жилья и НДФЛ при продаже — отдельные лекции каталога.
Продвинутый уровеньЧто получишь
После лекции вы сможете
- Проверять нежилой объект по трём независимым признакам — назначению в ЕГРН, виду разрешённого использования участка и фактическому использованию — вместо одной строки в выписке
- Объяснять клиенту процедуру перевода жилого помещения в нежилое с обоими видами согласий соседей и не обещать её результат
- Определять, нужна ли договору письменная форма и государственная регистрация, и считать границу года по позиции судов
- Называть собственнику и арендатору цену отсутствия регистрации долгосрочного договора в двух конкретных правах
- Проверять наличие трёх существенных условий в тексте договора аренды до того, как стороны сели подписывать
- Разбирать права на земельный участок под объектом отдельно от прав на сам объект — и при аренде, и при продаже
- Читать условия о сроке, изменении платы, обеспечительном платеже и неотделимых улучшениях как пункты переговоров, а не как формальности
- Раскладывать платёж за помещение на ставку, налог и эксплуатационные расходы и показывать, почему одинаковые объявления означают разные деньги
- Задавать до сделки вопросы про кадастровую налоговую базу, правило двадцати процентов и региональный перечень
- Считать пошлину по плательщику и кадастровой стоимости и закрывать вопрос её распределения на переговорах
- Проверять арендатора по шести открытым государственным реестрам и формулировать результат фактами с датой, а не обещанием
- Проверять полномочия подписанта и признаки крупной сделки до подписания договора с обществом с ограниченной ответственностью
- Считать чистый операционный доход объекта пошагово и не смешивать доход объекта с доходом собственника
- Переводить доход объекта в цену через ставку капитализации и вести торг о коэффициенте, а не о цене
- Находить в собственном портфеле клиентов сценарий выкупа арендуемого муниципального помещения и проверять его условия
- Различать, какие задачи сделки принадлежат брокеру, а какие юристу и бухгалтеру, и не брать на себя чужую ответственность
Программа
19 тем и 56 тестов на понимание
Каждая тема — один экран и одна мысль. В конце темы — ситуационные вопросы: ответили верно, идёте дальше.
Часть 1. Другой объект
1
«Нежилое» — это три признака, а не один
2
Перевод квартиры в нежилое: два согласия и сорок пять дней
3
Письменная форма и регистрация: «одиннадцать месяцев» здесь по другой статье
Часть 2. Договор, который держится
4
Незарегистрированный договор: связывает, но лишает двух прав
5
Три существенных условия: объект, цена, передача
6
Земля под объектом — второй объект прав
7
Срок, плата и обеспечительный платёж
8
Улучшения, субаренда, возврат и расторжение только судом
Часть 3. Налоги, которых в жилье не было
9
НДС 22 %: строка, которой в жилье не было
10
НДС дальше: продажа, земля, город и порог освобождения
11
Налог на имущество от кадастра и правило двадцати процентов
12
Пошлина: 4 000 против 44 000
Часть 4. Кто напротив вас за столом
13
Проверка арендатора: шесть реестров и граница их возможностей
14
Кто подписывает: крупная сделка по ст. 46
Часть 5. Сколько стоит объект
15
NOI: доход объекта, а не доход собственника
16
Ставка капитализации: почему торгуются не о цене
17
Рынок 2026: где сейчас работа брокера
Часть 6. Сценарии и границы
18
Два преимущественных права: новый срок и выкуп у города
19
Комиссия, границы профессии и чего эта лекция не обещает
Темы лекции: недвижимость, риелтор, коммерческая недвижимость, аренда нежилого помещения, договор аренды, НДС, налог на имущество, кадастровая стоимость, госпошлина, проверка контрагента, доходный подход, ставка капитализации, выкуп муниципального имущества, перевод в нежилое
Обновлено: 25 сентября 2026
Как устроено обучение
Читаете, отвечаете, видите результат
Интерактивная лекция с тестами: тема — экран текста, за ним вопрос по этой же теме. Ни видео, ни вебинаров, ни дедлайнов.
Тесты внутри тем
56 тестов по ходу лекции — ситуационных, на понимание, а не на зубрёжку.
Старт — бесплатно и сразу
Первые темы открыты без регистрации: нажали — учитесь. Понравилось — продолжите по аккаунту, полный доступ от 99 ₽. Прогресс сохраняется на той же теме.
Вопросы
Коротко о главном
Сколько времени займёт лекция?
Около 85 минут на 19 тем. Прогресс сохраняется, поэтому лекцию можно проходить частями и возвращаться к ней позже.
Это бесплатно?
Начало — да: первые 1 тема открыты сразу, без регистрации. После бесплатной регистрации откроются темы до 2-й — вместе с частью из 56 тестов и монетами за верные ответы. Полная лекция — 99 ₽ навсегда, либо подписка на все лекции платформы от 499 ₽ в месяц.
Что у меня останется после лекции?
Девятнадцать тем про то, чем коммерческая сделка отличается от жилой: другим предметом, другими налогами и другим способом считать цену. Объект описывается тремя независимыми признаками — назначение в ЕГРН, вид разрешённого использования участка по классификатору приказа Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 и фактическое использование; «нежилое» не означает «можно открыть что угодно». Квартира становится коммерцией через ст. 22 и 23 ЖК РФ: запреты по этажу и доступу, решение общего собрания, согласие каждого примыкающего собственника, сорок пять дней на рассмотрение. Договор держится на форме (ст. 651 п. 1 и ст. 609 п. 1 ГК РФ) и трёх существенных условиях: определённое описание объекта по ст. 607 п. 3, письменно согласованная цена по ст. 654 с прямым выключением п. 3 ст. 424, передача по акту по ст. 655. Незарегистрированный долгосрочный договор по п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 связывает стороны, но лишает арендатора преимущественного права на новый срок и защиты при смене собственника. Земля под объектом разобрана как второй объект прав по ст. 652, 653 и 552 ГК РФ. Налоговый блок: ставка НДС 22 % с 01.01.2026 по Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ против освобождения жилья по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, три разных платежа при одной ставке в объявлении, земля вне объекта налогообложения по пп. 6 п. 2 ст. 146, обязанность налогового агента у арендатора городского помещения по п. 3 ст. 161, порог освобождения по ст. 145, кадастровая база и правило двадцати процентов по ст. 378.2, пошлина 44 000 ₽ против 4 000 ₽ по пп. 22 п. 1 ст. 333.33. Арендатор проверяется по шести открытым реестрам с честной границей того, что они дают, а подписант — по ст. 46 закона об ООО, где аренда на стороне арендодателя тоже бывает крупной сделкой. Оценка по доходности разобрана пошагово: ПВД, потери от простоя, операционные расходы, NOI 3 983 232 ₽ и цена объекта при ставке капитализации 12,5 % и 11,0 % с разницей в 4,3 млн ₽, с ориентирами NF GROUP по Московскому региону за I полугодие 2026 года и ключевой ставкой Банка России 14,00 %. Финальные темы — рынок 2026 года, выкуп муниципального помещения по 159-ФЗ и список из одиннадцати вещей, которых риелтор обещать не может.
Собственник сдаёт помещение четвёртый год по договору на пять лет, который никто не регистрировал. Арендатор платит вовремя. Зачем что-то менять?
Пока ничего не происходит, разницы действительно не видно — в этом и ловушка. Позиция сформулирована в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, и она посередине между двумя крайностями, которые обычно звучат на сделке. Договор не пустой: если собственник передал имущество, другое лицо приняло его без замечаний, условия были согласованы и исполнялись, то соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Платить надо, неустойку взыщут, поменять ставку в одностороннем порядке нельзя. Но в силу ст. 308 ГК РФ права пользователя по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам, и Пленум называет два последствия прямо. Первое: такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок по п. 1 ст. 621 ГК РФ — то есть на переговорах о продлении арендатор стоит в общей очереди, сколько бы он ни вложил в помещение. Второе: к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ — правило «аренда следует за вещью» не работает, и новый собственник вправе выставить арендатора. Оба последствия становятся видны ровно в двух точках: когда кончается срок и когда объект продают. До этого момента незарегистрированный договор выглядит совершенно нормальным. Что это значит для разговора с клиентом: регистрация покупает не законность платежей, они законны и без неё, а устойчивость к этим двум событиям. И обещать арендатору, что аренда сохранится при смене собственника, без регистрации нельзя.
Клиент арендует помещение у города полтора года и хочет его выкупить. Я слышал, что нужно два года аренды. Так можно или нет?
Требование «двух лет и более» — устаревшая редакция, которую до сих пор повторяют пересказы в интернете. В действующей редакции ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ срок составляет один год и более, а прежние пункты 3 и 4 условий утратили силу: с 01.07.2013 по 144-ФЗ и с 01.03.2023 по 605-ФЗ. Проверять надо текст закона, а не изложения, потому что разница между годом и двумя — это год, который клиент проживёт арендатором вместо собственника. При этом срок аренды только одно из трёх условий. Второе: имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления находится во владении и (или) пользовании непрерывно год и более. Третье: отсутствует задолженность по арендной плате и неустойкам на день заключения договора купли-продажи, а сведения о субъекте МСП не исключены из единого реестра на ту же дату. Если условия выполняются, конструкция для клиента выгодная: цена равна рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком по 135-ФЗ, оплата единовременно или в рассрочку сроком не менее пяти лет для недвижимого имущества, причём порядок оплаты и срок в установленных пределах выбирает сам субъект МСП; проценты на сумму рассрочки — одна треть ставки рефинансирования Банка России на дату опубликования объявления о продаже; до полной оплаты имущество в залоге у продавца, и условие договора о неприменении этого правила ничтожно. Плюс сама операция не облагается НДС по пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ. Чего делать нельзя — обещать клиенту выкуп до проверки всех трёх условий и до подтверждения, что объект не в перечне для субъектов МСП: отказ по любому из них законен.
Коммерческая недвижимость: базовая сделка — вход риелтора в сегмент, где комиссия выше, а правила другие — открывается прямо сейчас
19 тем, 56 тестов и около 85 минут вашего времени. Первые темы — бесплатно и без регистрации: начните и решите по делу, а не по описанию.
Начать лекцию →Уже проходили? Личный кабинет помнит, на чём вы остановились.
Похожие лекции
По тем же темам
Каждая лекция открывается сразу — первые темы бесплатны, подписка открывает все.
Электронная сделка и самозапрет — как риелтору выбрать канал подачи, посчитать пошлину и не получить пакет обратно
«Электронная регистрация быстрее» — фразы, которой нет в законе: сроки статьи 16 установлены независимо от формы…
Альтернативная сделка — как собрать и удержать цепочку, которую закон не связывает
Юридически цепочки не существует: есть несколько независимых договоров, которые стороны договорились исполнить…
Апартаменты или квартира — что нежилой статус меняет в объекте, который вы взяли в управление
Определения апартаментов в законе нет: в перечне жилых помещений статьи 16 ЖК РФ их не значится, и всё дальнейшее…