Собственник отдаёт вам объект: на каком договоре
Собственник готов отдать вам квартиру в управление. Вы зарабатываете на этом объекте: ищете жильца, подписываете с ним договор, собираете деньги, чините краны, отчитываетесь. Вопрос, который решается до всего этого и определяет остальное: на каком договоре вы берёте объект.
Вариантов, которые закон действительно различает, два: доверительное управление по главе 53 Гражданского кодекса и агентский договор по главе 52. Слова «управление» в них поровну, а дальше расходится всё — кто может быть исполнителем, надо ли идти в Росреестр и платить пошлину, от чьего имени вы подписываете договор с жильцом, чем вы отвечаете за залив, из каких денег берётся ваше вознаграждение и что произойдёт с налогами собственника.
Эта лекция разбирает только сам договор с собственником и то, что вытекает из выбранной конструкции. Экономика моделей аренды, субаренда, выбор налогового режима под оборот, легальность посуточной сдачи, депозит жильца, апартаменты и работа с неплательщиком — соседние темы каталога, и они здесь не разбираются намеренно.
Восемнадцать тем идут в том порядке, в котором вопросы встают у вас на практике: сначала выбор конструкции и требования к вашей фигуре, потом регистрация и пошлина, потом повседневная работа — полномочия, отчёт, ответственность, вознаграждение, — затем налоговые последствия конструкции и в конце выход из договора и перечень того, чего собственнику обещать нельзя.
Каждая норма цитируется по тексту закона и доводится до практического следствия для вас. Там, где источники расходятся или разъяснения нет, это сказано прямо — и сказано, что делать в такой ситуации.
Две конструкции — и доверенность, которая не считается
Начнём с текста. Статья 1012 пункт 1 Гражданского кодекса описывает доверительное управление так:
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Здесь два слова несут всю нагрузку: передаёт и на определённый срок. Объект физически и юридически переходит в вашу сферу — не в собственность, но в управление, с записью об этом в реестре недвижимости. Вы не помогаете собственнику сдавать квартиру, вы ей управляете.
Агентский договор: вы действуете за чужой счёт
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Никакой передачи объекта здесь нет. Есть поручение и есть расчёты за счёт принципала. Договор может быть заключён на определённый срок или без указания срока — это пункт 3 той же статьи.
Внутри агентского договора есть собственная развилка, и она важнее, чем кажется: агент действует от своего имени — тогда к отношениям применяются правила о комиссии, глава 51, — или от имени принципала, и тогда работают правила о поручении, глава 49. Это прямо установлено статьёй 1011. От выбора зависит, кто будет наймодателем в договоре с жильцом и кто отвечает перед ним.
Доверенность договором не является
Самая частая подмена в отрасли выглядит безобидно: собственник выдаёт управляющему доверенность и говорит, что передал квартиру «в доверительное управление». Доверенность даёт полномочие, но не создаёт обязательства управлять. Она не регистрируется, отзывается в любой момент, и в ней нет ни вознаграждения, ни ответственности. Собственник, который выдал доверенность, не заключил ни доверительного управления, ни агентского договора.
Бытовые тексты и реклама управляющих компаний называют доверительным управлением любую передачу хлопот управляющему, включая работу по доверенности. Разводите эти значения прямо, в том числе в разговоре с собственником: «доверительное управление» — это термин главы 53 Гражданского кодекса с регистрацией и особой ответственностью, а не синоним слова «управление».
Дальше нужен аккаунт
Прогресс и монеты сохранятся.