Появились свободные деньги, а на вас ипотека
Главный результат этой лекции такой: при равном ежемесячном оттоке денег «сократить срок» и «уменьшить платёж» дают одинаковый результат до рубля. На модельном кредите 4 000 000 ₽ под 18% на 20 лет взнос 500 000 ₽ на двенадцатом месяце в обоих случаях оставляет 4 969 685 ₽ процентов и 138 месяцев до конца. Разрыв — 0 ₽ и 0 месяцев. Значит выбор опции — не вопрос выгоды, а вопрос дисциплины: одна опция принуждает договором, вторая перекладывает принуждение на вас.
Оговорка, без которой первый абзац становится ложью: равенство держится только тогда, когда разницу в платеже вы каждый месяц доплачиваете как новое частичное погашение. Перестали доплачивать — и на том же кредите опция «уменьшить платёж» проигрывает 4 576 736 ₽. Вся лекция — про то, где проходят такие границы и какими числами они меряются.
Есть: арифметика двух опций пересчёта на помесячном расчёте графика; влияние досрочки на показатель долговой нагрузки; цена промедления по месяцам; сравнение досрочного погашения с вкладом после налога; поправка на имущественный вычет по процентам и её граница; правило резерва; перерасчёт страховой премии в момент полного погашения; порядок действий по частям 4–7.2 статьи 11 закона о потребительском кредите.
Нет: разбора права на досрочное погашение как темы, снятия обременения и работы с Росреестром, устройства имущественного вычета вообще, выбора и смены страховщика, механики рефинансирования, кредитных каникул и реструктуризации. Про каждое из этого есть отдельная лекция. Наша территория одна: у вас есть деньги и есть действующая ипотека.
Каждый сценарий посчитан помесячно на явно названных допущениях: сумма, ставка, срок, аннуитет. Это не индивидуальная рекомендация и не прогноз. Ваш ответ зависит от ставки в вашем договоре, от того, выбран ли лимит вычета по процентам, и от того, есть ли у вас резерв. Лекция даёт способ считать, а решение принимаете вы на своих числах.
Ещё одно, о чём лекция молчит намеренно. Здесь не будет прогнозов процентных ставок и совета «подождите, станет дешевле». Ставки — вещь, которую не знает никто, а решение по вашим деньгам принимается сегодня и на сегодняшних числах.
Девять из десяти рублей досрочки — свои
Досрочное погашение ипотеки в России — не редкий манёвр отличников, а массовая практика, и деньги в ней собственные. Банк России ведёт отдельную статистику: сколько ипотечного долга гасится досрочно и за чей счёт. Картина последних лет однозначна.
| Год | Средствами заёмщика | Доля в общем объёме | Новыми кредитами (рефинансирование) | Госсубсидиями |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 951,9 | 88,8% | 67,2 | 113,4 |
| 2022 | 1 520,4 | 90,1% | 23,7 | 96,4 |
| 2023 | 2 002,8 | 92,0% | 14,7 | 120,4 |
| 2024 | 1 482,2 | 90,2% | 6,0 | 104,9 |
| 2025 | 1 229,0 | 90,5% | 2,0 | 73,0 |
| I полугодие 2026 | 748,6 | 91,2% | 0,9 | 36,5 |
Читается это так. Девять рублей из десяти в досрочном погашении вносит сам человек — премией, продажей машины, наследством, накопленным остатком. За первое полугодие 2026 года это 748,6 млрд ₽, из них 343,9 млрд ₽ в первом квартале и 404,7 млрд ₽ во втором. То есть решение, которое вы сейчас принимаете, ежеквартально принимают сотни тысяч людей, и у большинства из них нет под рукой расчёта.
Второй столбец справа рассказывает отдельный сюжет. Рефинансирование как источник досрочного погашения практически исчезло: 67,2 млрд ₽ в 2021 году против 0,9 млрд ₽ за полгода 2026-го — падение в 75 раз. Механику рефинансирования разбирает другая лекция; здесь это нужно только как фон: перекредитоваться на лучших условиях сейчас почти никто не может, и единственный доступный рычаг по действующему договору — собственные деньги, вносимые досрочно.
Чтобы сценарии дальше не выглядели выдуманными, вот параметры типичной выдачи. Июль 2026 года: выдано 363 411 млн ₽ по 85 473 кредитам, то есть средний размер кредита 4,25 млн ₽, средневзвешенный срок 280,6 месяца — почти 23,4 года, средневзвешенная ставка 10,52% годовых.
Это средневзвешенная ставка по всем выдачам месяца, включая льготные программы, которые сейчас составляют основную массу. Она не равна рыночной ставке и тем более не равна ставке в вашем договоре. Смысл числа ровно один: в стране одновременно живут ипотеки под 6% и под 20%, и одинакового ответа про досрочку у них быть не может. Поэтому дальше считается два модельных кредита — дорогой и льготный, — и ответы у них разойдутся.
Дальше нужен аккаунт
Прогресс и монеты сохранятся.