Налог берётся не с цены, а с разницы — и чаще всего разницы нет
«Сколько я заплачу с продажи квартиры?» — на этот вопрос почти никогда нет ответа «13% от цены». Сначала работает минимальный предельный срок владения: если он прошёл, налога нет вовсе — и декларации тоже нет. Если не прошёл, налогом облагается не цена, а разница, и разницу почти всегда есть чем уменьшить.
Ноль в любой строке обнуляет результат. Срок владения обнуляет всё ещё до формулы; вычет или расходы часто обнуляют базу. Восемнадцать тем разбирают каждую строку по отдельности — на квартире, на машине и на шести сотках, потому что правило одно, а спотыкаются об него в каждой ситуации по-своему.
Одна лекция на три жизненные ситуации
Норма считается одинаково для квартиры, машины и участка. А вот момент, в который человек об неё спотыкается, у каждой ситуации свой.
Покупатель почти всегда одновременно продавец: старое жильё продаётся, чтобы купить новое. Здесь работают правило единственного жилья и 90 дней — норма придумана ровно под эту связку, — отсчёт срока для новостройки от полной оплаты по ДДУ, освобождение для семьи с двумя детьми и красная линия занижения цены в договоре. Предложит занижение риэлтор, а отвечать будет продавец.
Здесь приходят за механикой: какую сумму считать доходом, что из неё вычитать, по какой ставке и куда подавать. Формула целиком, две ступени ставки, кадастровая ловушка 0,7 и календарь — 30 апреля декларация, 15 июля деньги.
Участок чаще всего достался по наследству или был разделён перед продажей — и именно здесь срок владения ведёт себя не так, как ждут. Наследство считается со дня смерти наследодателя, а раздел участка до 2025 года обнулял срок целиком.
- Способов занизить цену в договоре. Ни «неотделимыми улучшениями», ни распиской, ни «миллионом в договоре»: это умысел по пункту 3 статьи 122 НК РФ со штрафом 40% и состав статьи 198 УК РФ. Занижение разбирается как ошибка, а не как приём.
- Обещаний, что вычет применится сам. Ни миллион, ни расходы, ни расходы наследодателя инспекция за человека не подставит — их заявляют в декларации.
- Региональных цифр, выданных за федеральные. Коэффициент 0,7 регион вправе менять вплоть до нуля и до единицы; конкретное число — в законе субъекта.
- Формулы нерезидента, выданной за формулу резидента. У нерезидента 30% со всей суммы и ноль вычетов, и путаница здесь стоит сотен тысяч.
- Разбора вашего частного случая. Лекция даёт устройство правила и точку, где надо свериться с ФНС, — юриста она не заменяет.
Соседние лекции подходят к налогам с других сторон: «Налоговое уведомление» разбирает налог за владение имуществом и продажи не касается, «Налоговые вычеты» — про возврат уже уплаченного НДФЛ, а не про начисление нового. Здесь механика продажи разобрана целиком: срок, база, вычет, ставка, декларация, последствия.
Прошёл срок владения — нет ни налога, ни декларации
Всё устройство налога с продажи растёт из одной нормы: доход физического лица от продажи имущества освобождается от НДФЛ, если имущество находилось в собственности не менее минимального предельного срока владения. Это пункт 17.1 статьи 217 НК РФ, а особенности для недвижимости — статья 217.1 НК РФ.
Продажа после истечения минимального срока не только не приводит к начислению налога — она не требует и представления декларации 3-НДФЛ. Ни уведомить, ни отчитаться, ни приложить договор. Люди подают декларации «на всякий случай» там, где закон их не ждёт, и добровольно превращают несуществующую обязанность в существующую переписку.
Отсюда правильный порядок вопросов. Он не начинается со ставки, и это главная перестройка мышления в лекции: ставка стоит четвёртой, а до неё есть три вопроса, которые чаще всего дают ответ «платить нечего».
Ответ «13% от цены» неверен на каждом шаге сразу: он игнорирует срок, подменяет базу ценой и не знает про вторую ступень. Правильная формула выглядит так и читается сверху вниз.
Ноль в любой строке обнуляет результат. Срок владения обнуляет всё ещё до формулы — до неё дело просто не доходит. Вычет или расходы обнуляют базу: продал не дороже, чем купил, — налога нет, даже если сумма в договоре семизначная.
Дальше нужен аккаунт
Прогресс и монеты сохранятся.