Лекция

Три законных способа на одну плату

Лекция для собственника одного жилого помещения: квартиры, комнаты или жилого дома. Речь о налоге с платы, которую он получил за наём. Это не сторона нанимателя, не налог на имущество по уведомлению и не налог с продажи.

Дата сверки — 3 октября 2026. Нормы НК РФ ниже — в редакции, которую КонсультантПлюс помечает как «ред. от 04.08.2026», со вступлением в силу с 01.10.2026 там, где страница статьи это пишет. Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ — в редакции, которую открывали как «от 04.08.2026».

Числа — арифметика, не ваш налог

Лекция не заменяет расчёт инспекции и не говорит «ваш налог равен N». Все суммы ниже — арифметика норм на круглой плате 50 000 ₽ в месяц. 50 000 ₽ × 12 = 600 000 ₽ за календарный год. Это не рыночная ставка и не кадастровая оценка.

На одну и ту же плату есть три законных двери: НДФЛ, налог на профессиональный доход и патент индивидуального предпринимателя. Одновременно на одну и ту же плату — одна дверь. Пример посчитан для налогового резидента. Ставку нерезидента лекция не называет.

  • Лекция не обещает вычет ремонта, коммуналки, процентов по ипотеке и налога на имущество из арендной платы физлица без статуса ИП.
  • Лекция не показывает, как скрыть полученную плату, и не обещает, что неуплату не заметят.
  • Лекция не грозит лишением свободы за одну такую квартиру: три года НДФЛ в примере без другой базы — 234 000 ₽, порог статьи 198 УК — сумма налогов свыше 2 700 000 ₽.
  • НПД обещан только на аренду (наём) жилого помещения и только по 31 декабря 2028 включительно. Дальше лекция ничего не обещает.
  • Патент Москвы в примере — одна ячейка закона, не цена для любого адреса. Коэффициент-дефлятор 1,253 на эту ячейку как цену к уплате не ставится. Зачёт взносов в патент не обещается.
Тема 1 из 14 · Доход и шкала НДФЛ

Три двери: НДФЛ, НПД или патент

Доход от сдачи в аренду или иного использования имущества в России — доход от источника в РФ. Так говорит подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ.

По общему правилу доход от сдачи имущества в аренду облагается НДФЛ, а при спецрежиме арендодателя — налогом на профессиональный доход. Опора: пункт 8 статьи 1, подпункт 4 пункта 1 статьи 208, статья 209 НК; части 1 статьи 1, части 1 и 8 статьи 2, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 6 закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

Три двери на аренду жилья. На одну и ту же плату — одна.
ДверьКто можетЧем платит с аренды жильяЧего нет
НДФЛГражданин, в том числе без статуса ИПШкала пункта 1 статьи 224 с основной базыОтдельного «налога на аренду» нет
НПДФизлицо, в том числе ИП, если объект — жилое помещение и лимит не превышен4% с физлица, 6% с ИП и организацииДекларации и фиксированных взносов статьи 430
ПатентТолько ИП, вид деятельности разрешён законом региона6% потенциального дохода, если регион не снизил ставкуПривязки к фактической плате и режима для гражданина без ИП

Гражданин может платить НДФЛ или НПД без статуса ИП. Патент без регистрации ИП не существует. Сколько квартир делают сдачу «точно бизнесом» или «точно не бизнесом», лекция не назначает: статью 2 ГК к чужому набору объектов она не применяет.

Налог на имущество — не эта дверь

Налог на имущество по уведомлению платят и те, кто квартиру не сдаёт. В эту сумму арендную плату не включают. Из арендной платы им налог на имущество у физлица без статуса ИП не гасят.

Собственник получил одну и ту же плату за наём квартиры. Что из этого законно?
На одну и ту же плату — один способ. НДФЛ доступен гражданину без статуса ИП, НПД — если объект жилой и лимит не превышен, патент — только у ИП. Налог на имущество по уведомлению — другой налог: арендную плату в него не включают (подпункт 4 пункта 1 статьи 208, статья 224, закон № 422-ФЗ).
Человек без статуса ИП сдаёт одну квартиру. Какая дверь ему закрыта?
Патент покупает индивидуальный предприниматель. Гражданин без статуса ИП может закрыть плату НДФЛ или, при жилом помещении и лимите, НПД. Число квартир, после которого сдача «точно бизнес», лекция не даёт и статью 2 ГК к чужому набору объектов не применяет.
Бесплатный доступ

Дальше нужен аккаунт

Прогресс и монеты сохранятся.