Лекция

С какого потока чей налог

Лекция для управляющего арендным бизнесом. Режим выбирают под оборот и под рисунок денег: комиссия, субаренда (для жилья — поднаём) или свой фонд. Отдельно — что доверительное управление делает с налогом собственника. Сверка норм — 3 октября 2026. Страницы КонсультантПлюс по статьям 346.20 и 430 — редакция от 04.08.2026; вступление в силу с 01.10.2026 берём только там, где это пишет сама страница. 422-ФЗ на странице статьи 4 — редакция от 04.08.2026.

Это не «ваш налог»

Числа ниже — арифметика норм на круглых потоках. Не рыночная ставка и не обещание инспекции. Обложка договора налог не переставляет: считают с того, кто доход получил.

  • Комиссия. Гость платит за проживание. Если управляющий принимает деньги как посредник и передаёт дальше, это доход собственника. Доход управляющего — вознаграждение.
  • Субаренда. Управляющий сам платит собственнику и сам получает плату гостей. В его доход входит вся плата гостей, не «разница».
  • Свой фонд. Управляющий и есть собственник. Верхнего договора нет. Весь платёж гостя — его доход. Пустой месяц расход не отменяет.
  • Доверительное управление — не четвёртая коммерческая модель, а конструкция договора. Здесь не учим, как её оформить. Здесь — какой режим она закрывает и что она делает с налогом собственника.

Рядом остаются чужие лекции, и их предмет сюда не копируется: шкала НДФЛ и одна квартира собственника, стаж и больничный на НПД, гостиничные правила, полный учебник УСН и декларация НДС, ADR и загрузка, налог на прибыль организации. Посуточную сдачу не относим ни к найму, ни к гостинице. Налог на прибыль организации не считаем: УСН бывает у ИП и у организации, этого границы достаточно.

Тема 1 из 14 · Чей поток и дверь НПД

Три рисунка денег

Налог считается с того, кто доход получил, а не с вывески на договоре. Три рисунка уже названы в лекции о моделях. Здесь одно следствие: с какого потока чей налог.

Доход — вознаграждение
Комиссия

Гостевые деньги — доход собственника, если управляющий принимает их как посредник и передаёт дальше. Доход управляющего — вознаграждение. Обложка «управление» не делает разницу между гостем и собственником доходом управляющего.

Доход — вся плата гостей
Субаренда

Управляющий сам платит собственнику и сам получает плату гостей. В базу попадает вся плата гостей. Плата собственнику — расход, и не каждый режим этот расход видит. Доход собственника — то, что ему платят. Это отдельный налог, его не вычитают из налога управляющего.

Доход — весь платёж гостя
Свой фонд

Верхнего договора нет: управляющий и есть собственник. Весь платёж гостя — его доход. Пустой месяц расход не отменяет.

Фикс собственнику — уже не комиссия

Если по факту собственнику обещан фикс, а всё сверху остаётся управляющему, рисунок — субаренда, даже если на обложке написано «доверительное управление». Это вывод соседней лекции. Здесь следствие одно: налог считают по рисунку денег, не по заголовку.

Доверительное управление

Плоды объекта — доход учредителя управления. Вознаграждение управляющего — плата за услугу управления. Письмо Минфина от 08.08.2024 № 03-07-11/74463 называет его так для денежных средств. Для квартиры отдельного письма в материале нет: формулировку «плата за услугу» удерживаем только с этой оговоркой.

Гость платит 200 000 ₽ в месяц. Управляющий отдаёт собственнику фикс, всё сверху оставляет себе. На обложке — «доверительное управление». С какого потока считать налог управляющего?
Налог считают по рисунку денег. Фикс собственнику и остаток у управляющего — субаренда. В круглом потоке гости платят 2 400 000 ₽ за год (200 000 × 12), и эта сумма, а не разница, спорит за базу. Доход собственника — отдельные 1 800 000 ₽ (150 000 × 12), их не вычитают из налога управляющего.
При комиссии гость платит за проживание, управляющий принимает деньги как посредник и передаёт собственнику. Что является доходом управляющего?
На комиссии доход управляющего — вознаграждение. Круглый пример услуги и агентского договора ниже — 480 000 ₽ за год. Гостевые деньги при этом доходе управляющего не сидят, если он их проводит как посредник и отдаёт дальше. На субаренде наоборот: в доход входит вся плата, в примере 2 400 000 ₽.
Бесплатный доступ

Дальше нужен аккаунт

Прогресс и монеты сохранятся.