Валовая доходность 6% и чистая 3–4% — это одна и та же квартира
Однокомнатная квартира, купленная на вторичном рынке под сдачу, в январе 2026 года приносила в среднем 6,1% годовых — по данным «Циан». По расчётам РБК на данных «Авито Недвижимости», к маю 2026 года по городам-миллионникам средняя доходность составила 5,9%, а средний срок окупаемости однокомнатной квартиры — 17 лет. Это валовые числа: аренда, делённая на цену. До кармана доходит примерно вдвое меньше.
Главная мысль лекции помещается в одно предложение. Доходность актива не бывает хорошей сама по себе — она бывает выше или ниже альтернативы, и сравнивать её можно только приведя обе стороны к одному знаменателю: чистое с чистым.
- Месяц простоя между жильцами: в базовом сценарии сдаётся не двенадцать месяцев, а одиннадцать.
- Налог с дохода: 4% или 6% на НПД, 13% на НДФЛ, 30% для нерезидента.
- Налог на имущество — 0,1–2% кадастровой стоимости, платится и в год простоя.
- Ремонт, мебель, техника, комиссия агента при каждой смене жильца.
- Знаменатель: полная сумма вложений — это цена плюс отделка и обустройство, а не одна цена.
Ни один из этих пунктов не уменьшает налоговую базу физлица на НДФЛ. Экономически расходы есть, налогово их нет.
Частный инвестор считает свою квартиру: сколько она приносит на самом деле, что он теряет, держа капитал в бетоне, и с чем корректно сравнивать результат. Примеры для него — от первого лица: своя цена покупки, свой чек за ремонт, свой брокерский счёт.
Финансовый советник делает то же самое в разговоре с клиентом, который пришёл со словами «недвижимость всегда растёт»: какие исходные данные запросить, как показать разрыв между валовой и чистой доходностью и где проходит граница между разбором класса активов и индивидуальной инвестиционной рекомендацией, за которую без реестра Банка России отвечают по закону.
Расчёты в лекции показаны в обоих контекстах — «считаю свою квартиру» и «прошу у клиента исходные данные и считаю при нём».
- Индивидуальных инвестиционных рекомендаций: ни «покупайте квартиру», ни «продавайте квартиру и берите ОФЗ», ни «этот фонд лучше того».
- Обещаний доходности. Все цифры — исторические и рыночные средние с указанием периода и источника, а не прогноз для конкретной квартиры.
- Подмены налоговой консультации: режимы разобраны, выбор режима зависит от суммы, числа объектов и других доходов собственника.
- Слов «пассивный доход» применительно к сдаче жилья. Поиск арендатора, ремонт, выселение, суд и простой — это работа.
Шестнадцать тем: как считается доходность, что её съедает, какие режимы налогообложения есть у арендодателя, сколько даёт рост цены, с чем корректно сравнивать, сколько стоит выход, что происходит с плечом при ставке 20–22%, как устроены ЗПИФ недвижимости, чем заканчивается покупка на котловане и почему апартаменты и посуточная аренда обещают больше всех. Все данные — по состоянию на 2 сентября 2026 года.
Две доходности, которые продавец называет одним словом
Слово «доходность» в объявлении, в презентации застройщика и в рекламе апарт-отеля означает одно число, а в вашем кошельке — другое. Разница между ними не «пара процентов», а обычно от трети до половины валовой величины.
Валовая доходность: то, что печатают
В числителе — двенадцать месячных платежей, в знаменателе — цена покупки. Ни расходов, ни налога, ни простоя. Именно это число называют продавцы, и оно не является ложью: оно просто отвечает не на тот вопрос, который задаёт инвестор.
Чистая доходность: то, что доходит
Изменились обе части дроби. В числителе появились месяцы фактической сдачи вместо календарных двенадцати, расходы и налог. В знаменателе — полная сумма вложений: квартира без отделки и без мебели не сдаётся, значит эти деньги вложены в актив и обязаны стоять в знаменателе.
Считать доходность от цены покупки, забыв ремонт и мебель, — ошибка номер один в самостоятельных расчётах. Она завышает результат тем сильнее, чем дешевле квартира: миллион рублей отделки на квартиру за десять миллионов сдвигает знаменатель на 10%, а на квартиру за четыре миллиона — на 25%.
Новостройка: с какой даты идёт отсчёт
Для квартиры в новостройке окупаемость корректно считать с даты фактической сдачи дома и начала аренды, а не с даты покупки по ДДУ. Два-три года стройки — это два-три года нулевого денежного потока при уже вложенных деньгах. Отсчёт от даты договора превращает эти годы в невидимые: деньги работали, доход не шёл, а в расчёте этого не осталось.
Клиент говорит: «Квартира даёт мне шесть процентов». Первый вопрос советника — не «а вы уверены», а что в числителе и что в знаменателе. Сколько месяцев в прошлом году квартира была сдана. Входит ли в знаменатель ремонт. Учтён ли налог с дохода и налог на имущество. После четырёх ответов число обычно меняется само, и спорить не приходится.
Дальше нужен аккаунт
Прогресс и монеты сохранятся.