Зачем акт, если глава 35 его не требует
Вы собственник одной квартиры. Сдаёте её гражданину и сами передаёте ключи. Глава 35 Гражданского кодекса отдельной статьи «составьте передаточный акт» не содержит. Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (статья 676, пункт 1). Опись нужна не затем, чтобы без неё наём «не считался», а затем, чтобы при выезде было с чем сравнить подоконник, счётчик и ключ.
Лекция держит бумагу: что писать про помещение и вещи, что списать с табло, как снять фото и видео, как подписать два одинаковых экземпляра и что делать, если наниматель не подписывает или не пришёл. Деньги удержания здесь не считаются. Интервал поверки, тариф и сумму ущерба лекция не назначает: этих чисел в норме нет.
Подписанный акт, фото, видео и нотариальный протокол не имеют заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению (статья 67 ГПК, пункт 2). Лекция не заменяет юриста по конкретному спору и не предсказывает решение суда.
- Отличить наём квартиры от акта на здание и от акта продажи.
- Записать помещение, вещи, счётчики и ключи так, чтобы строка сравнивалась.
- Зафиксировать отказ и неявку, не подделывая подпись и не меняя замок.
- Не выкладывать лицо нанимателя и разворот паспорта.
Три акта, которые путают
В шаблонах из интернета склеены три разных документа. Для квартиры, которую гражданин сдаёт гражданину, режим один: глава 35, наниматель — только гражданин.
Что глава 35 говорит о состоянии
Статья 676, пункт 2, дословно: наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 678, дословно: наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Переустройство и реконструкция — только с согласия наймодателя. Плата вносится своевременно. Если договором не установлено иное, наниматель сам вносит коммунальные платежи.
Статья 681 здесь только граница, без расчёта. Текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если договор не сказал иначе. Формулы «с учётом нормального износа» в главе 35 нет: она в статье 622 главы 34. Расчёт износа в эту лекцию не переносится.
Здание и продажа — чужие акты
Статья 655 ГК — другая глава. Пункт 1: передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя считается исполненным после предоставления здания во владение или пользование и подписания документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от передачи либо арендатора от принятия. Пункт 2: при прекращении договора здание или сооружение возвращается с соблюдением правил пункта 1.
Статья 655 написана про здание или сооружение. На наём квартиры гражданином она сама не переносится. Нельзя говорить собственнику: жилец не подписал опись — по статье 655 он отказался от квартиры.
Статья 556 ГК — передача недвижимости по договору продажи. Это не наём. Продажа квартиры живёт в другой лекции, этот акт продажу не оформляет.
| Норма | Про какой объект | Ваша квартира |
|---|---|---|
| Глава 35, статьи 676 и 678 | Наём жилого помещения гражданину | Да, это ваш режим. Отдельной статьи про обязательный акт нет |
| Статья 655 | Передаточный акт здания или сооружения | Нет. Формула про отказ подписать сюда сама не переходит |
| Статья 556 | Передача при продаже | Нет. Названа один раз как чужая и дальше не разбирается |
Дальше нужен аккаунт
Прогресс и монеты сохранятся.